El precio de los pisos en A Coruña sigue al alza pese a que la obra nueva marca su nivel más alto en trece años

La obra nueva ha aumentando en A Coruña hasta niveles inéditos desde 2010, en los primeros años del estallido de la burbuja inmobiliaria, pero esto no ha servido para impedir el alza de precios, tanto de compraventa como de alquiler. En 2023, de acuerdo con la estadística de construcción de edificios del Instituto Galego de Estatística (IGE), la ciudad sumó 305 viviendas de nueva planta, la cifra más alta en trece años. Pero, según los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, el precio del metro cuadrado subió casi un 8% entre 2022 y 2023, hasta llegar a los 2.020 euros. Es la primera vez que se sobrepasa la barrera de los 2.000 euros en el promedio de un año desde, precisamente, 2010. Y, según el Observatorio de Vivenda de la Xunta, los alquileres que se firmaron en 2023 llegaron a los 618 euros de media, un 7,3% más que los 576 del año anterior.

Los datos de las últimas dos décadas muestran que, durante los periodos en los que más se construye en la ciudad, los precios suben, mientras que en las épocas en las que no hay nueva construcción, el valor baja o se mantiene. Aunque pueda parecer contradictorio, probablemente se deba a que los periodos de bonanza de precios animan a las constructoras a invertir, mientras que en el periodo de crisis económica de la década pasada la falta de demanda impedía tanto el alza del valor de las viviendas como las promociones.

Así, según el Ministerio, entre 2005 y 2008 el precio del metro cuadrado en A Coruña subió de unos 1.800 euros a 2.275, por encima incluso de las cifras actuales a pesar de la inflación. Durante estos años se construyeron, de media, más de 1.500 pisos el año en la ciudad, si bien en 2008 ya se empezó a notar un enfriamiento, con 655. En 2010 las viviendas ya eran 368, y los precios del metro cuadrado habían bajado hasta los 2.067 euros.

La vivienda nueva en A Coruña es un lujo: promotores y arquitectos explican por qué las promociones son tan caras

A partir de ahí empezó la debacle. Entre 2011 y 2014 se construían unos 150 pisos al año, con la excepción de 2013, con un pequeño pico de 293, pero en 2015 solo hay una vivienda nueva. En 2016 fueron 63, y en 2017, apenas trece. Los precios fueron bajando hasta un nadir de 1.534 euros en 2014, y durante los siguientes años permanecieron por debajo de los 1.600 euros, más o menos estabilizados.

En 2018 empezó la resurrección de la construcción, con cerca de 150 viviendas de obra nueva. Desde ese año hasta ahora los pisos de nueva planta suman cerca de 1.400, y contando las rehabilitaciones, y descontando las demoliciones la ciudad ganó más de 1.600 pisos. La cifra que queda muy por debajo de los años de la burbuja pero aún es así importante. La urbanización de San Pedro de Visma, la más importante de las que están en marcha en la ciudad y que creará un nuevo barrio entre O Ventorrillo, la ronda de Outeiro y la tercera ronda, aspira a un máximo de unas 3.500 viviendas, y por el momento solo se ha iniciado el proceso urbanístico para construir una parte de los edificios.

Pero en paralelo, los precios aumentaron. El valor del metro cuadrado, siempre según los datos del Estado, que se basan en las tasaciones para compraventas, pasó de 1.571 a 2.012 euros, una subida del 28%. Y el precio del alquiler, que en 2018 estaba en unos 476 euros, subió en la misma proporción, casi un 30%. El Ministerio no contabiliza aparte las viviendas de obra nueva, sino que las engloba entre las que tienen menos de cinco años, pero este grupo subió prácticamente lo mismo, un 26%, hasta llegar a los 2.438 euros por metro. En este caso, la cifra es sustancialmente más alta que la de 2010, unos 2.140 euros, y no hay datos de los años de la burbuja.

El metro cuadrado de vivienda antigua en A Coruña ya rebasa los 2.000 euros y el de la nueva roza los 2.500

En esto último probablemente influya que buena parte de las promociones de la ciudad están orientadas a clientes de alto poder adquisitivo. En marzo de este año, dos tercios de las ofertas de pisos recién construidos en la ciudad superaban los 250.000 euros, y, en el 80% de los casos, el vendedor, normalmente el promotor, pedía más de 200.000. Buena parte de las iniciativas aspiran al mercado de lujo, como el futuro edificio Náutica, junto a la cala de San Roque y precios desde algo menos de medio millón por un piso en la primera planta a 1,1 millones por un ático. O Residencial Donaire, en Os Rosales, con ofertas entre los 890.000 y los 965.000 euros. Otros pisos, según señalan fuentes conocedoras del mercado inmobiliario, no se colocan en portales o empresas enfocadas al público general, y se ofrecen directamente a inversores.

El presidente de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña, (Aproinco), Juan José Yáñez, señaló a este diario que, con la subida de costes y nuevas exigencias normativas, “las viviendas van a ser casi de lujo”. La presidenta de la delegación coruñesa del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, Ruth Varela, considera que los promotores “han girado su visión, y no construyen para familias, para el ciudadano, construyen para el inversor”, lo que eleva los precios. En la actualidad, defiende, “en vez de vivienda estamos haciendo acciones inmobiliarias”, y esto lastra a la ciudad, reduciendo su “capacidad económica” y dificultándole crecer.

Caída de la rehabilitación

La ciudad sumó el año pasado más viviendas nuevas que cualquier otra ciudad gallega, y cuatro más que Vigo, que le supera en unos 50.000 habitantes. Esta ciudad sí que supera ampliamente las cifras coruñesas en cuanto a metros cuadrados, residenciales, unos 81.600 frente a poco más de 56.300. En cuanto a los inmuebles de obra nueva residencial, en A Coruña son 18 frente a las 118 de Vigo, si bien la ciudad supera a Ferrol (13) y Pontevedra (16).

Lo que sí han caído son los datos de viviendas en rehabilitación, 39 el año pasado frente a las 111 de 2022, pero la cifra de ese año fueron especialmente altas, pues la ciudad no superaba la barrera del centenar de pisos desde el año 2000. La rehabilitación tuvo también una crisis a raíz del estallido de la burbuja, y entre 2011 y 2015 nunca se llegó a los diez pisos anuales. El promedio desde 2016 es de unos 43.

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